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Gekommen, um zu bleiben? Das Gespenst Inflation und seine Auswirkungen auf Kaufinteressenten

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- Die Inflation ist eines der dominierenden Themen in den Schlagzeilen der letzten Zeit. Im August verzeichnete sie in Deutschland einen Anstieg von fast 4 Prozent und ist damit so hoch wie seit fast 30 Jahren nicht mehr.

Quelle: Colourbox

Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, kommentiert im HAUSgefragt Podcast diese Entwicklungen und erklärt, warum eine Immobilienfinanzierung jetzt sogar Geld bringt und gibt einen Ausblick, ob sich das Gespenst auflösen oder zum Dauergast entpuppen wird.
 

Verschiedene Gründe führen zu Preisanstieg
Als Gründe für die steigende Teuerungsrate identifiziert Michael Neumann verschiedene: „Sehr, sehr viel hat mit der Coronapandemie zu tun, daraus resultieren Basiseffekte“, so der Vorstandsvorsitzende. „2020 hat die Pandemie uns wirtschaftlich hart getroffen: in Deutschland und Europa und weltweit.“ Es habe sogar eine kurzzeitige Deflation gegeben. Damit sei der Ausgangswert, auf den die Inflation referiere, niedrig. Dadurch entstünden sogenannte Basiseffekte.“ Kurz: Die Teuerung fällt in diesem Jahr auch so hoch aus, weil sie im letzten Jahr so niedrig war und die Rate sich immer darauf bezieht. Aber auch Materialknappheit und Lieferkettenunterbrechungen tragen laut Neumann zu einer Preissteigerung bei. „In Deutschland verzeichnen wir einen Sondereffekt: die CO2-Bepreisung, die seit Anfang des Jahres erhoben wird. Dazu kommt auch noch die Mehrwertsteuer, die im letzten Jahr um 2 Prozentpunkte gesenkt war.“ Auch das wirke sich wiederum zu einem Basiseffekt aus.
 

Kurz rauf, dann wieder runter: der Ausblick 2022
Neumann positioniert sich klar in einem Lager: Er sieht die hohe Inflation als temporäres Phänomen. „Ich gehe davon aus, dass wir im Laufe des Jahres 2022 eine deutlich rückläufige Inflation haben werden. Die Basiseffekte werden verschwinden, zumindest weitestgehend“, sagt Neumann. Das läge vor allem an der Eliminierung der Gründe, so normalisiere sich die Corona-Lage und Lieferketten würden wieder in Schwung kommen und die Angebots- und Nachfragethematik würde sich wieder einpendeln. „Allerdings könnte sie in diesem Jahr noch weiter steigen,“ so der Finanzexperte weiter.
 

Die gestiegene Inflationsrate macht es möglich: Geld verdienen mit Immobilienkauf
Ein auf den ersten Blick widersinniges Szenario wird durch die steigende Inflation möglich: Verbraucher können mit der Kreditaufnahme Geld verdienen. Neumann erklärt das so: „Man kann durchaus davon ausgehen, dass man in Zukunft, wenn man sich die Zinsen lange sichert, eine negative Realverzinsung gehabt haben wird. Weil: Wenn ich heute eine 15-jährige Zinsfestschreibung vereinbare, dann bekomme ich – je nach Eigenkapitaleinsatz – einen Zinssatz von unter einem Prozent. Das ist extrem niedrig. Wenn ich davon ausgehe, dass die Inflation in den nächsten Jahren bei einem Prozent liegt, dann habe ich automatisch schon gewonnen.“ Denn: Der Verbraucher hat dann defacto keine Zinsen gezahlt.  Das liegt daran, dass der Realzins, also der Zins, den die Bank vergibt abzüglich der Inflation, unter Null liegt. Durch den Einbezug der Inflation erhält der Verbraucher einen bereinigten Wert, der reeller abbildet, wie hoch der Zins wirklich ist.
 

Rendite durch Kreditaufnahme: eine Beispielrechnung
Beträgt der Zins für 10 Jahre auf 200.000 Euro also 0,9 Prozent und die Inflation liegt über diesen Zeitraum bei 1 Prozent, so ergibt sich ein Realzins von -0,1 Prozent. Also entsteht aus den Gebühren eine Rendite.
 

Inflation sorgt für weitere Steigerung der Nachfrage nach Immobilien
Die Teuerung und ebendiese negative Realverzinsung führen auf der anderen Seite auch zur Entwertung von Sparvermögen. „Das macht Sparen noch unattraktiver. Konsum ist hier eine natürliche Gegenbewegung. Gerade wenn Verbraucher langfristig ihr Geld sicher anlegen wollen, um eine positive Rendite und Realverzinsung zu bekommen, setzen sie auf Immobilien.“ Und das mit gutem Grund: Die Immobilie sei eine wichtige Anlageklasse, weil man damit auch fürs Alter gut vorsorgen könne. „Dieses Umfeld wird für eine weitere Nachfrage nach Immobilien sorgen“, konstatiert Neumann.
 

Knall oder nicht: Entsteht nun doch eine Immobilienblase oder sehen wir weiter steigende Preise?
Aus dieser Konstellation ergibt sich die spannende Frage, ob die Preise zukünftig weiter steigen oder ob die oft beschworene Immobilienblase dann platzt. Neumann hat dazu eine klare Meinung: „Ich sehe keine platzende Immobilienblase, weil das Angebot deutlich niedriger als die Nachfrage ist. Das hinkt seit Jahren hinterher. Nur, wenn sich Faktoren plötzlich ändern, könnten die Preise sinken. Die werden sich nicht ändern. Da müsste massiv mehr Angebot auf den Markt kommen. Aber das geht nicht von heute auf morgen. Hier ist viel zu wenig in den letzten Jahren passiert.“ Da die Rahmenbedingungen gleichblieben, würden die Preise für Immobilien eher weiter steigen.


Weitere Ausführungen zur Inflation und ihren Auswirkungen auf die Immobilienpreise und -finanzierung gibt es im Dr. Klein Podcast HAUSgefragt mit Michael Neumann.